Najczęstsze rozczarowanie przy pierwszym zakupie w Hiszpanii wygląda tak: klient odkłada dokładnie tyle, ile kosztuje mieszkanie, a przy notariuszu okazuje się, że brakuje kilkudziesięciu tysięcy euro. Te pieniądze nie znikają nagle — po prostu nikt o nich wcześniej nie powiedział.
Poniżej rozkładamy wszystko na części. Kwoty są orientacyjne i różnią się między regionami, ale rząd wielkości jest stały.
Podatek od zakupu
To największa pozycja i jedyna, która zależy od tego, gdzie kupujesz i czy nieruchomość jest nowa.
Rynek wtórny — podatek od przeniesienia własności (ITP). Stawka ustalana jest przez region:
| Region | ITP (rynek wtórny) |
|---|---|
| Kraj Basków | 4% |
| Madryt | 6% |
| Andaluzja (Costa del Sol) | 7% |
| Wspólnota Walencka (Costa Blanca, València) | 9% |
| Katalonia (Barcelona, Costa Brava) | 10–13% (skala progresywna) |
Rynek pierwotny — zamiast ITP płacisz IVA 10% plus podatek od czynności prawnych (AJD), zwykle 0,5–2% zależnie od regionu (np. Madryt 0,75%, Katalonia 1,5%). Nowe budownictwo wychodzi więc drożej podatkowo niż wtórne w Andaluzji, a porównywalnie w Walencji.
Stawki bywają korygowane przez władze regionalne — Katalonia zmieniła stawkę płaską na progresywną (10–13%) w czerwcu 2025, Walencja obniżyła swoją z 10% do 9% w czerwcu 2026. Przed rezerwacją zawsze potwierdzamy aktualną stawkę dla konkretnej nieruchomości — to jedna z rzeczy, które sprawdzamy w wyliczeniu dla klienta.
Notariusz, rejestr i prawnik
Te pozycje są w miarę przewidywalne i słabo zależą od ceny nieruchomości.
- Notariusz — akt notarialny, orientacyjnie 600–1 200 €.
- Wpis do rejestru własności — orientacyjnie 400–800 €.
- Prawnik — zwykle około 1% ceny plus IVA 21%. To pozycja, na której nie warto oszczędzać: prawnik sprawdza obciążenia, długi wspólnoty i zgodność z planem zagospodarowania.
- Gestoría — obsługa administracyjna, 300–500 €.
Przykład: willa za 750 000 € na Costa del Sol
Rynek wtórny, Andaluzja, zakup za gotówkę.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena nieruchomości | 750 000 € |
| ITP 7% | 52 500 € |
| Notariusz | ~1 000 € |
| Wpis do rejestru | ~700 € |
| Prawnik (1% + IVA) | ~9 100 € |
| Gestoría | ~400 € |
| Koszty ponad cenę | ~63 700 € (8,5%) |
Przy ITP 9% zamiast 7% podatek wynosi 67 500 € zamiast 52 500 €. Koszty ponad cenę rosną do około 78 700 €, czyli 10,5%. Różnica to 15 000 € — przy identycznej nieruchomości. W Katalonii, gdzie stawka jest progresywna (10–13%), różnica może być jeszcze większa — zależnie od ceny.
Dlatego przy porównywaniu ofert z różnych regionów patrzymy nie na cenę ofertową, tylko na kwotę końcową.
Przed rezerwacją przygotowujemy pełne wyliczenie kosztów dla konkretnej nieruchomości — z aktualną stawką podatku dla regionu.
Poproś o wyliczenieCo dochodzi przy kredycie
Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, doliczasz jeszcze:
- Wycena rzeczoznawcy — 300–600 €. Bank finansuje procent od wartości z wyceny, nie od ceny transakcyjnej.
- Prowizja banku — 0–1% kwoty kredytu, zależnie od oferty.
- Ubezpieczenie — bank zwykle wymaga polisy na nieruchomość.
Banki hiszpańskie finansują nierezydentom najczęściej do 60–70% wartości wycenionej. Wkład własny plus koszty transakcyjne to więc realnie około 40% ceny.
Koszty po zakupie
O tych mówi się najrzadziej, a wracają co roku:
- IBI — podatek od nieruchomości, zależny od wartości katastralnej.
- Opłata wspólnoty — w kompleksach z basenem i ochroną bywa znacząca.
- Podatek dla nierezydentów — płacony nawet wtedy, gdy nie wynajmujesz.
- Media i ubezpieczenie — standardowo jak w Polsce.
Przy planowaniu budżetu warto założyć te pozycje od razu — inaczej pierwszy rok bywa zaskoczeniem.
Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady podatkowej. Ostateczne kwoty potwierdza prawnik prowadzący transakcję.
